Notre méthode, critère par critère

Le simulateur de crédit du site calcule trois choses : la mensualité d'un emprunt donné, la capacité d'emprunt à partir de revenus, et le coût total d'un crédit immobilier. Toutes les formules et toutes les règles utilisées sont publiques. Voici comment ça fonctionne, et surtout ce que ça ne fait pas.

Les formules utilisées

La mensualité d'un crédit à taux fixe se calcule avec la formule classique d'amortissement constant :

M = C × t / (1 − (1+t)^−n)

où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités (durée en années × 12). À cette mensualité s'ajoute l'assurance emprunteur, calculée séparément sur le capital initial.

Le coût total d'un crédit est la somme de toutes les mensualités sur la durée, moins le capital emprunté. C'est ce que la banque encaisse en plus de votre apport.

La capacité d'emprunt est le calcul inverse : à partir d'une mensualité maximale autorisée, on remonte au capital empruntable possible. La mensualité maximale est plafonnée par la règle HCSF.

Toutes les formules sont implémentées dans le fichier src/lib/credit/simulator.ts du code source du site, ouvert et testé.

La règle HCSF

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a fixé en janvier 2022 deux règles que les banques sont tenues de respecter pour 80 % de leurs dossiers :

Premièrement, le taux d'endettement maximal est de 35 % des revenus nets, assurance comprise. Deuxièmement, la durée maximale du crédit est de 25 ans (27 ans dans le neuf avec une période de différé).

Le simulateur applique ces deux règles. La référence officielle est la décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021.

Le taux d'usure

Le taux d'usure est le taux maximum légal au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter. Il est publié chaque trimestre par la Banque de France. Au-dessus de ce taux, le crédit est juridiquement nul.

Le simulateur affiche le taux d'usure en vigueur. Si le taux que vous saisissez dans le calculateur dépasse le taux d'usure, vous êtes prévenu.

Les sources des taux affichés

Le baromètre des taux affiché sur la page /credit provient de l' Observatoire Crédit Logement / CSA, l'observatoire de référence en France pour les taux moyens du marché. La date de dernière mise à jour est visible en haut du baromètre. La mise à jour est manuelle, mensuelle.

Les taux affichés sont indicatifs, observés sur le marché à un instant donné. Le taux que vous obtiendrez réellement dépend de votre profil, de votre apport, de votre banque et du moment où vous négociez.

Ce que le simulateur ne fait pas

Le simulateur calcule, vous décidez. Il ne prend pas en compte :

Le reste à vivre, qui dépend de votre composition familiale, de votre lieu de vie, de vos charges hors crédit. Une banque qui voit que votre mensualité passe le ratio 35 % mais que votre reste à vivre est insuffisant peut refuser le dossier malgré tout.

Le saut de charge, c'est-à-dire le différentiel entre votre loyer actuel et la future mensualité. Une banque méfiante refusera un saut de charge trop fort, même si tous les ratios passent.

La stabilité de vos revenus, c'est-à-dire le statut (CDI, CDD, indépendant, alternance, période d'essai), l'ancienneté, la régularité. Deux foyers avec les mêmes revenus mensuels mais des statuts différents n'obtiendront pas le même crédit.

La politique commerciale de chaque banque, qui varie selon le profil, la région, la concurrence locale, les objectifs trimestriels.

Les frais annexes : frais de garantie (caution Crédit Logement, hypothèque, IPPD), frais de dossier, frais de courtier le cas échéant, frais de notaire (entre 2 % et 8 % selon ancien ou neuf). Ces frais ne sont pas dans la mensualité mais ils alourdissent le coût total du projet.

L'assurance emprunteur réelle, qui dépend de votre âge, de votre santé, de votre profession, de votre lieu de résidence. Le simulateur utilise un taux moyen, votre vraie assurance peut être plus chère ou moins chère.

Pour aller plus loin

Pour toute opération de crédit immobilier, deux interlocuteurs sont utiles : votre banque, et un courtier en opérations de banque immatriculé à l'ORIAS. Le courtier négocie avec plusieurs banques et peut obtenir un taux plus avantageux. Sa rémunération est encadrée et doit être annoncée en amont.

Le simulateur de ce site est un outil de calcul, pas un conseil. Il ne remplace pas l'analyse personnalisée d'un professionnel.